Analyse attestation : vérifier les assurances de la copropriété

L'attestation ASEC (attestation en assurance de copropriété) est un document que le syndicat de copropriété doit remettre notamment lors d'une transaction immobilière. Elle résume les protections d'assurance souscrites par le syndicat pour l'immeuble, incluant la valeur assurée du bâtiment, les franchises applicables et les avenants particuliers. Pour un acheteur ou un courtier, cette section est l'une des plus importantes à analyser, car elle indique directement à quel point la copropriété est exposée financièrement en cas de sinistre majeur comme un dégât d'eau, un incendie ou un bris de tuyauterie.

Le premier élément à vérifier est la valeur de reconstruction assurée du bâtiment. Cette valeur doit refléter le coût réel de reconstruire l'immeuble à neuf, et non sa valeur marchande. Une sous-assurance, c'est-à-dire une valeur assurée inférieure au coût réel de reconstruction, peut entraîner l'application d'une clause de coassurance : en cas de sinistre partiel, l'assureur ne remboursera qu'une fraction des dommages, proportionnelle à l'écart entre la valeur assurée et la valeur réelle. Il est aussi utile de vérifier la date de la dernière évaluation de la valeur à neuf, certaines copropriétés conservant des valeurs désuètes pendant plusieurs années malgré la hausse des coûts de construction.

Le montant de la franchise collective mérite une attention particulière, surtout à l'approche de l'hiver, saison où les dégâts d'eau liés au gel, aux infiltrations ou aux bris de gicleurs sont plus fréquents. Depuis les modifications apportées au cadre légal encadrant la copropriété au Québec, notamment dans la foulée de la réforme de 2020, le syndicat a l'obligation de maintenir un fonds d'autoassurance destiné à couvrir les franchises. L'attestation devrait permettre de confirmer que ce fonds existe et que son solde est cohérent avec le montant des franchises prévues au contrat d'assurance. Un fonds insuffisant signifie que les copropriétaires pourraient être appelés à une cotisation spéciale advenant un sinistre, même minime.

Il faut également examiner qui est responsable de quoi en cas de sinistre touchant une unité privative, comme un dégât d'eau causé par un lave-vaisselle défectueux. L'assurance du syndicat couvre généralement les parties communes et les parties privatives dans leur état d'origine, tandis que l'assurance individuelle du copropriétaire doit couvrir les améliorations, le contenu et sa responsabilité civile. L'attestation ne remplace pas une lecture de la déclaration de copropriété sur ce point, mais elle donne un premier portrait de l'étendue de la protection collective et des exclusions courantes, comme les infiltrations graduelles ou les dommages liés au refoulement d'égout, deux causes fréquentes de sinistres hivernaux et printaniers.

Enfin, l'attestation précise généralement les coordonnées du courtier ou de l'assureur ainsi que la date d'échéance de la police. Une échéance qui approche sans confirmation de renouvellement, ou un historique de changements fréquents d'assureur, peut être un signal à approfondir, car il indique parfois des difficultés à obtenir une couverture stable, souvent liées à un historique de réclamations élevé ou à un état du bâtiment jugé à risque par les assureurs.