Assurances en copropriété : qui couvre quoi entre le syndicat et vous

En copropriété, deux polices d'assurance coexistent et beaucoup d'acheteurs découvrent trop tard où l'une s'arrête et où l'autre commence. Le syndicat a l'obligation d'assurer l'immeuble — les parties communes et les parties privatives dans leur état d'origine — contre les risques usuels. Le copropriétaire, de son côté, assure ses biens meubles, sa responsabilité civile et ce qu'on appelle les améliorations apportées à son unité : cuisine refaite, planchers haut de gamme, salle de bain modernisée. Si un dégât d'eau détruit une cuisine rénovée à grands frais, la police du syndicat rembourse la cuisine d'origine, pas la vôtre. L'écart, c'est vous qui le portez.

La franchise est l'autre point de friction, et c'est probablement celui qui coûte le plus cher aux acheteurs mal informés. Quand un sinistre provient d'une unité — un boyau de lave-vaisselle qui cède, un drain de balcon bouché — le syndicat réclame l'indemnité auprès de son assureur, mais la franchise reste à payer. Depuis la réforme de 2020, le régime a été clarifié : la franchise peut être réclamée au copropriétaire dont l'unité est à l'origine du sinistre, même en l'absence de faute de sa part. Cette franchise n'est pas symbolique dans les immeubles ayant un historique de dégâts d'eau; elle peut atteindre plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers de dollars. C'est exactement le genre de montant qu'un avenant spécifique à votre police personnelle peut couvrir — mais seulement si vous le demandez et si vous connaissez le montant exact à assurer.

Le syndicat doit aussi tenir à jour un document essentiel et souvent négligé : la description des parties privatives. Ce document établit l'état d'origine de chaque unité et sert précisément de référence pour départager ce que couvre l'assurance du syndicat de ce que doit couvrir la vôtre. Un syndicat qui ne l'a pas produite, ou qui l'a rédigée de façon vague, laisse une ambiguïté qui se règle après le sinistre, en négociation ou devant le tribunal. Demandez-la. Son absence est un indicateur de gouvernance autant qu'un risque d'assurance.

Concrètement, avant de faire une offre, cherchez quatre choses. Le certificat d'assurance du syndicat, qui indique la couverture et surtout le montant de la franchise, dégâts d'eau inclus — cette franchise est parfois distincte et beaucoup plus élevée que la franchise générale. L'historique des réclamations : un immeuble qui a réclamé trois fois en cinq ans verra ses primes et ses franchises grimper, et cette hausse se répercute dans les charges communes. La description des parties privatives. Et l'évaluation du coût de reconstruction sur laquelle repose le montant assuré : dans un contexte de hausse des coûts de construction, un immeuble sous-assuré expose ses copropriétaires à une cotisation spéciale en cas de sinistre majeur.

Les procès-verbaux d'assemblée sont souvent le meilleur endroit pour repérer les signaux. Une discussion sur une hausse importante de prime, un changement d'assureur imposé, un refus de renouvellement ou une exigence de l'assureur d'effectuer des travaux correctifs — remplacement des chauffe-eau, mise à niveau de la plomberie — sont tous des faits documentés qui annoncent des dépenses. Un immeuble difficile à assurer est un immeuble dont le coût de détention augmentera. À l'inverse, un syndicat qui négocie ses conditions, tient sa description des parties privatives à jour et informe les copropriétaires du montant de la franchise à assurer personnellement démontre une gestion sérieuse.