Ce que la déclaration de copropriété dit vraiment sur votre droit de jouissance

En copropriété divise, le droit de jouissance n'est pas absolu. Le Code civil du Québec reconnaît au copropriétaire le droit d'user de sa fraction et d'en disposer librement, mais à condition de respecter la déclaration de copropriété, de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et de ne pas contrevenir à la destination de l'immeuble. La déclaration comprend trois volets : l'acte constitutif, l'état descriptif des fractions et le règlement de l'immeuble. Elle est publiée au registre foncier et s'applique donc à tout acheteur, qu'il l'ait lue ou non. C'est pourquoi une visite qui semble convaincante ne dit rien de ce que vous aurez réellement le droit de faire une fois propriétaire.

Les parties communes à usage restreint sont l'un des points qui créent le plus de surprises. Il s'agit de parties communes, comme un balcon, une terrasse, une case de stationnement extérieure ou un casier, dont l'usage est réservé à un seul copropriétaire. Le copropriétaire les utilise seul, mais il n'en est pas propriétaire : elles appartiennent à l'ensemble du syndicat. La déclaration précise généralement qui peut s'en servir, qui en assume l'entretien courant et les réparations, et ce qui est permis ou non. On y trouve souvent des clauses sur la fermeture ou le vitrage d'un balcon, l'installation d'un spa, d'un barbecue ou d'un abri d'auto, l'entreposage d'objets ou encore le type de revêtement. Une modification faite sans autorisation, même ancienne, peut devoir être corrigée aux frais du copropriétaire. Dans certains cas, l'écart n'est pas réglé au moment de la vente et se transmet à l'acheteur.

Les limites d'utilisation des espaces privatifs sont aussi encadrées, sous réserve que la restriction soit justifiée par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation. Les clauses fréquentes concernent l'usage résidentiel ou commercial de l'unité, la location à court terme, la présence d'animaux, les revêtements de plancher dans les étages supérieurs, le bruit et les heures d'utilisation de certains équipements. Pour un acheteur qui compte louer son unité, héberger un animal ou aménager un bureau professionnel, ces clauses peuvent peser autant que le prix. Elles influencent aussi la revente : un futur acheteur se heurtera aux mêmes restrictions, et elles peuvent restreindre le bassin de preneurs.

Pour vérifier la conformité, commencez par obtenir la version à jour de la déclaration, avec toutes les modifications publiées au registre foncier. Comparez ensuite ce qui est écrit avec ce que vous constatez sur place. Voici quelques points de contrôle : – La case de stationnement ou le casier est-il une partie privative (un lot distinct, avec son numéro cadastral) ou une partie commune à usage restreint ? Ce statut change les responsabilités et la manière de transférer le droit. – Le plan cadastral et le certificat de localisation concordent-ils avec l'usage réel (superficie du balcon, clôture, ajout d'une construction) ? – Les modifications visibles, comme un balcon fermé, une terrasse aménagée ou un changement de fenêtres, ont-elles été autorisées ? Les procès-verbaux d'assemblée permettent de le savoir. – Une règle a-t-elle été modifiée depuis la dernière version de la déclaration que le vendeur vous a remise ?

Les visites hivernales ajoutent un angle pratique. Un balcon recouvert de neige, un stationnement extérieur difficile d'accès ou un espace de rangement inaccessible peuvent cacher un usage non conforme ou une limite que l'on ne verrait pas l'été. Posez la question par écrit au vendeur ou à son courtier, et demandez les autorisations du syndicat pour toute modification. En cas de doute sur la portée d'une clause ou sur un écart entre l'usage actuel et la déclaration, faites valider la situation par un notaire ou un avocat avant de lever vos conditions.