Acheter un condo locatif au Québec : ce que ça change vraiment pour l'acheteur

Le terme « condo locatif » revient souvent dans les annonces et les guides destinés aux investisseurs, mais il ne correspond à aucune catégorie juridique particulière dans le régime de la copropriété divise au Québec. Un condo locatif est simplement une unité de copropriété divise que le propriétaire choisit de louer plutôt que d'occuper. Les règles de la déclaration de copropriété, du fonds de prévoyance, des cotisations et de l'assemblée des copropriétaires s'appliquent de la même façon, que l'unité soit occupée par son propriétaire ou par un locataire. Ce qui change, ce n'est pas le régime légal, mais les points d'attention à vérifier avant d'acheter.

Le premier réflexe, avant même de penser rendement, est de vérifier ce que la déclaration de copropriété dit sur la location. Certains syndicats limitent ou interdisent la location courte durée, imposent un nombre minimal de mois de bail, exigent un délai de résidence du propriétaire avant de pouvoir louer, ou demandent un dépôt de garantie au syndicat pour les unités locatives. Ces clauses ont un effet direct sur la rentabilité et sur la facilité de revente à un autre investisseur : un acheteur qui prévoit louer doit lire cette section avant de faire une offre, pas après la transaction.

Le deuxième point concerne l'état financier du syndicat. Un investisseur qui loue son unité absorbe les cotisations spéciales et les hausses de charges communes exactement comme un occupant, sauf qu'il ne peut pas toujours les refiler intégralement au locataire en cours de bail, la Loi sur la Régie du logement encadrant les augmentations de loyer. Un fonds de prévoyance insuffisant ou une étude datée peut donc se traduire par une cotisation spéciale que le propriétaire devra financer sans pouvoir ajuster immédiatement ses revenus locatifs. L'attestation ASEC et l'étude du fonds de prévoyance sont donc au moins aussi importantes pour un acheteur-investisseur que pour un acheteur-occupant, sinon plus, puisque l'effet sur le rendement net est direct.

Troisième élément souvent négligé : les procès-verbaux des dernières assemblées peuvent révéler des tensions entre copropriétaires-occupants et copropriétaires-investisseurs, notamment sur des enjeux comme le bruit, le roulement de locataires, l'entretien des parties communes ou des propositions de restreindre davantage la location. Un syndicat qui discute activement de resserrer ses règles de location est un signal à prendre au sérieux avant d'investir dans un immeuble destiné à la location.

Enfin, l'assurance mérite une attention particulière. La police du syndicat couvre l'immeuble et les parties communes, mais le propriétaire-bailleur devrait souscrire une assurance de propriétaire non-occupant, distincte de l'assurance habitation classique, pour couvrir la responsabilité civile liée à la location et la perte de revenus en cas de sinistre rendant l'unité inhabitable. Ce point est fréquemment oublié par les acheteurs qui achètent leur premier condo à des fins locatives.