Cotisation spéciale et droit de recours du syndicat

Une cotisation spéciale est une contribution financière additionnelle exigée des copropriétaires, en dehors des charges communes régulières prévues au budget annuel. Le syndicat de copropriété y a recours lorsque les fonds disponibles — notamment le fonds de prévoyance — ne suffisent pas à couvrir une dépense imprévue, des travaux urgents (dégât d'eau majeur, défaillance structurelle) ou des réparations majeures qui n'avaient pas été suffisamment provisionnées. Le Code civil du Québec reconnaît au syndicat le pouvoir d'imposer une telle cotisation, car celui-ci a l'obligation légale de maintenir l'immeuble en bon état et de disposer des sommes nécessaires pour y arriver, que ce soit par le fonds de prévoyance ou par une contribution ponctuelle des copropriétaires.

Pour être valide, une cotisation spéciale doit généralement être décidée par une résolution du conseil d'administration ou, selon l'ampleur de la dépense et les dispositions de la déclaration de copropriété, faire l'objet d'une décision de l'assemblée des copropriétaires. Le montant réclamé à chaque copropriétaire est établi en fonction de sa quote-part des charges communes, telle que fixée dans la déclaration de copropriété — et non de façon arbitraire ou égale entre toutes les unités. Le syndicat doit également être en mesure de justifier la nécessité de la dépense : une cotisation spéciale ne peut pas servir à camoufler une mauvaise gestion récurrente ou remplacer indéfiniment une cotisation adéquate au fonds de prévoyance, qui demeure l'outil privilégié pour anticiper les dépenses majeures.

Un copropriétaire qui conteste une cotisation spéciale dispose de recours, mais ceux-ci sont encadrés par des délais stricts. Si la décision a été prise en assemblée et que le copropriétaire estime qu'elle est abusive, prise de mauvaise foi ou contraire à l'intérêt des copropriétaires, il peut demander l'annulation de la résolution devant le tribunal compétent, généralement dans un délai de 90 jours suivant l'assemblée. Passé ce délai, la cotisation devient difficile à contester, même si le copropriétaire estime le montant excessif. Le refus de payer une cotisation valablement imposée n'est pas une option sans conséquence : le syndicat peut engager des procédures de recouvrement, incluant l'inscription d'une hypothèque légale sur la fraction concernée.

Pour un acheteur, une cotisation spéciale annoncée ou déjà votée pendant une transaction mérite une attention particulière. Les procès-verbaux des dernières assemblées et les résolutions du conseil d'administration permettent de vérifier si une cotisation a été adoptée, quel en est le montant, l'échéancier de paiement et la justification invoquée. Il est aussi utile de savoir si la cotisation est répartie en un seul versement ou étalée dans le temps, car cela influence directement le montant à prévoir dès l'achat ou dans les mois suivants. Un examen attentif de ces documents, combiné à celui de l'étude du fonds de prévoyance, permet de distinguer une cotisation ponctuelle bien justifiée d'un signal de gestion financière déficiente du syndicat.