Déclaration de copropriété : les trois parties à lire avant d'acheter
La déclaration de copropriété est l'acte notarié qui crée la copropriété divise et l'inscrit au registre foncier. Contrairement aux procès-verbaux ou aux états financiers, qui décrivent la vie de l'immeuble année après année, elle en fixe les règles de base. Elle lie tous les copropriétaires, présents et futurs, ainsi que les locataires et les occupants. Un acheteur qui ne l'a pas lue signe donc un contrat dont il ignore le contenu. Le Code civil du Québec prévoit qu'elle comprend trois parties : l'acte constitutif de copropriété, l'état descriptif des fractions et le règlement de l'immeuble. Chacune répond à une question différente.
L'acte constitutif définit la destination de l'immeuble — résidentiel, commercial ou mixte — celle des parties privatives et des parties communes, et la répartition des charges. C'est ici que se trouve la valeur relative de chaque fraction, qui sert à calculer votre quote-part des charges communes et votre poids en voix à l'assemblée. C'est aussi ici que sont établis les pouvoirs du conseil d'administration et de l'assemblée. Deux points méritent une attention particulière : la présence de charges réparties autrement qu'en proportion de la valeur relative (par exemple des frais d'ascenseur payés seulement par certains étages) et l'existence de parties communes à usage restreint, dont l'entretien peut vous incomber en tout ou en partie.
L'état descriptif des fractions identifie chaque partie privative et chaque partie commune par son numéro de lot au cadastre. C'est la partie la plus technique, et la plus souvent survolée. Elle mérite pourtant une vérification concrète : le stationnement, le casier de rangement, le balcon ou la terrasse que le vendeur présente comme « inclus » sont-ils des lots privatifs distincts, des parties communes à usage restreint, ou de simples droits d'usage tolérés? La réponse change tout, autant pour la revente que pour la responsabilité d'entretien. Comparez la description des lots avec la fiche descriptive de l'inscription et avec ce que vous avez visité.
Le règlement de l'immeuble encadre la jouissance, l'usage et l'entretien des parties privatives et communes, la procédure des assemblées et le fonctionnement du conseil d'administration. C'est là que se trouvent les restrictions qui touchent le quotidien : animaux, bruit, revêtements de plancher, barbecues, apparence des balcons, installation de thermopompes, location. Certaines restrictions peuvent être valides et opposables même si elles vous paraissent sévères, dans la mesure où elles respectent la destination de l'immeuble et les droits des copropriétaires. Vérifiez aussi la date des modifications : un règlement modifié par résolution d'assemblée doit avoir été adopté selon les règles applicables, et les modifications à l'acte constitutif exigent une publication au registre foncier.
En pratique, demandez la déclaration publiée au registre foncier plutôt qu'une copie fournie de bonne foi par le vendeur, et demandez également toute modification postérieure. Un immeuble ancien peut avoir une déclaration d'origine qui ne correspond plus à la réalité — travaux effectués, usages changés, règlements adoptés en assemblée mais jamais intégrés au texte. Ces écarts entre le document et la réalité constituent souvent le premier indice utile sur la qualité de la gestion. Lus ensemble, la déclaration, les procès-verbaux récents et les états financiers vous donnent une image cohérente : les règles, leur application, et ce que leur application coûte.