Pourquoi acheter un condo comme investissement locatif encadré

L'achat d'un condo à des fins locatives séduit chaque année de nouveaux investisseurs, attirés par un prix d'entrée plus accessible qu'une maison et par une gestion souvent perçue comme simplifiée. Mais contrairement à un immeuble locatif classique, un condo est régi par une déclaration de copropriété qui peut encadrer, restreindre, voire interdire certaines formes de location. Avant de considérer un condo comme un actif locatif, il faut donc comprendre que le droit de louer n'est pas absolu : il s'exerce dans les limites fixées par le syndicat de copropriété et par la loi.

Au Québec, le Code civil du Québec reconnaît en principe au copropriétaire le droit de louer son unité, puisqu'il s'agit d'un attribut normal du droit de propriété. Toutefois, la déclaration de copropriété — document fondateur qui inclut l'acte constitutif, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions — peut imposer des conditions à ce droit. Il est fréquent d'y trouver des clauses limitant la location à des baux résidentiels d'une durée minimale, interdisant explicitement la location à court terme de type touristique, ou exigeant que le copropriétaire occupe lui-même l'unité pendant une période donnée avant de pouvoir la louer. Ces restrictions visent généralement à protéger la tranquillité de l'immeuble, à limiter le roulement des occupants et à éviter les problèmes d'assurance ou de gouvernance liés à une occupation de type hôtelier.

La loi impose également des obligations déclaratives précises lorsqu'un copropriétaire loue son unité. Le Code civil prévoit qu'un copropriétaire qui loue sa fraction doit, dans un délai fixé par la loi, informer le syndicat de la location, notamment en transmettant le nom et les coordonnées du locataire ainsi que la date de début du bail. Cette obligation permet au syndicat de savoir qui occupe réellement les lieux, ce qui est utile en cas de nuisance, de non-respect du règlement de l'immeuble ou de situation d'urgence. Le défaut de se conformer à cette obligation peut exposer le copropriétaire à des recours de la part du syndicat, en plus de compliquer la gestion des relations avec le locataire si un conflit survient.

Un acheteur qui envisage un condo comme investissement locatif devrait donc, avant de signer une offre d'achat, obtenir et lire attentivement la déclaration de copropriété au complet, et pas seulement un résumé fourni par le courtier ou le vendeur. Les clauses relatives à la location peuvent être dispersées entre le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions, et certaines copropriétés modifient ces règles au fil des années par résolution de l'assemblée des copropriétaires. Il est aussi utile de consulter les procès-verbaux des assemblées récentes pour voir si des discussions ou des votes ont eu lieu sur un resserrement des règles de location, un enjeu de plus en plus courant dans les copropriétés situées dans des zones touristiques ou à forte densité étudiante.

Enfin, il faut garder à l'esprit que ces règles peuvent évoluer après l'achat. Une assemblée des copropriétaires peut, selon les majorités requises, adopter de nouvelles restrictions à la location qui s'appliqueront même aux propriétaires déjà en place, sous réserve des droits acquis limités que la loi peut prévoir dans certains cas. Un projet d'investissement locatif en copropriété doit donc être évalué non seulement en fonction des règles actuelles, mais aussi en tenant compte de la dynamique de gouvernance de l'immeuble, du profil des autres copropriétaires et de la tendance générale du syndicat à l'égard de la location. C'est cette compréhension d'ensemble, plus que le seul rendement locatif apparent, qui permet de juger si un condo constitue réellement un placement adapté à ses objectifs.