Quoi regarder dans la déclaration de copropriété avant l'achat

La déclaration de copropriété est le contrat qui régit la vie de tous les copropriétaires d'un immeuble. Elle est composée de trois parties : l'acte constitutif (qui définit la destination de l'immeuble et les droits de chacun), le règlement de l'immeuble (qui encadre l'usage quotidien) et l'état descriptif des fractions (qui précise les parties privatives et communes). Pourtant, dans le feu d'une transaction, ce document de dizaines de pages est souvent parcouru rapidement, voire pas du tout, alors qu'il contient des informations qui peuvent changer radicalement l'expérience de vie dans le condo ou sa valeur de revente.

Le premier élément à repérer concerne les clauses restrictives d'usage. La déclaration peut interdire ou encadrer strictement la location à court terme (type Airbnb), la présence d'animaux, la sous-location, ou même certains usages commerciaux si le condo sert de bureau à domicile. Ces restrictions ne sont généralement pas visibles lors d'une visite et peuvent contredire les intentions de l'acheteur. Un acheteur qui compte louer son unité une partie de l'année, par exemple, doit impérativement vérifier si le règlement de l'immeuble permet ce type d'usage, sans quoi le syndicat pourrait exiger la cessation de la pratique après la transaction.

Le deuxième point d'attention porte sur la répartition des charges communes. La déclaration précise la quote-part de chaque unité dans les charges communes, calculée généralement selon la valeur relative de chaque fraction. Cette quote-part détermine non seulement le montant des charges de copropriété mensuelles, mais aussi le poids du vote de chaque copropriétaire en assemblée. Il faut aussi vérifier si certaines charges sont communes à tous ou communes limitées à un groupe de copropriétaires (par exemple, les propriétaires d'un étage partageant un ascenseur ou une terrasse), ce qui peut faire varier significativement la facture d'un acheteur à l'autre selon l'emplacement de l'unité convoitée.

Un autre aspect souvent négligé est la description des parties privatives à usage restreint et des parties communes à usage restreint, comme les balcons, stationnements ou espaces de rangement. La déclaration précise qui a la responsabilité de l'entretien et des réparations de ces espaces, une distinction qui peut entraîner des coûts imprévus si l'acheteur présume, par exemple, qu'un balcon est entièrement privatif alors que sa structure relève de la responsabilité collective, ou l'inverse.

Enfin, il vaut la peine d'examiner les modalités de modification de la déclaration elle-même, incluant les majorités requises pour changer certaines règles, ainsi que les dispositions relatives au fonds de prévoyance et à son mode de constitution. Depuis la réforme du droit de la copropriété de 2020, les syndicats ont des obligations accrues concernant l'étude du fonds de prévoyance, mais la déclaration reste le point de départ pour comprendre les engagements financiers et les contraintes d'usage qui accompagnent l'achat d'une unité, bien avant que les chiffres des états financiers n'entrent en jeu.